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謹慎對待房地產稅可能帶來的短期房價影響

2019年03月13日 17:12:56字號:T|T

    2019年的“兩會”,關于稅的最重要議題有兩個,一是總體性的減稅降費;另一個是具體的穩步推進房地產稅立法。減稅降費規模近2萬億,積極財政政策加力提效,毫無疑義。房地產稅立法一事則基本上是每次只要一提出,都會受到社會的高度關注。不同人基于不同的信息和不同的利益考量,審視這件大事。自從2013年十八屆三中全會確定“加快房地產稅立法并適時推進改革”之后,社會各界對房地產稅的預期已經轉變為房地產稅是躲不過去的,關鍵是它什么時候來和以什么樣的方式來。對于決策者來說,這就是房地產稅制方案的設計和實施的戰略選擇問題。

    謹慎對待房地產稅可能帶來的短期房價影響

    隨著稅收知識的日益普及,對于房地產稅與房地產價格的關系,人們知道得越來越多。越來越多的人放棄了通過房地產稅來調控房價的想法。房地產稅也不見得就一定是住房制度不可或缺的組成部分。住房制度應該要保障所有人都有可住的房子,對于不能通過商品房市場來加以解決的個人(家庭),保障性住房當應起到托底作用。不同時期不同社會對于保障性住房的覆蓋比例和形式會有不同的需求,相應地形成不同的保障性住房模式。

    各地所實施的商品住房限購在特定時期抑制了當地的商品房的需求,對于穩定房價起到了一定作用,但限購也意味著政府認可商品房是短缺品,有資格購買商品房的個人(家庭)購買商品房基本上不用擔心房價下跌問題。從上個世紀90年代末福利分房制度改革以來,商品房價格從總體上看是穩步上升的且某個時間段可能迅速上升,雖然不排除局部地區房地產價格下跌。房價問題與土地供給制度有密切關系,只要土地供應足夠多,那么房價上漲的壓力就會緩解,甚至下降也不是不可能的。中國人口多、城市土地少,但現在城市住房供應以公寓樓為主,釋放出大量土地,土地供應總體上看是完全可以保證的。這就是說,通過市場力量是有辦法讓房價下降的。

    住房價格持續較快上漲和貨幣供應量也有密切關系。M2與GDP之比在世界上處于較高水平,多發的貨幣在很大程度上為價格高昂的住房所吸納,才有了相對較低的消費者物價指數(CPI)。如果房價真得大幅度下跌,那么這些多出來的貨幣會不會擠入其他市場,從而造成其他商品價格上漲呢?這樣的問題不能不加以關注,畢竟貨幣如水,總是要流到它應該去的地方。倘若如此,CPI就可能“報復性”上漲,這樣的話,如何保持幣值穩定就是一個大問題。

    所有購買了商品房的個人(家庭)都不愿意接受可能是自己最大筆財富載體的住房總價縮水,他們就可能要求退回預購的住房,或要求開發商賠償,或對按揭貸款條件提出新的要求。房價穩定性,哪怕是名義價格的穩定因此顯得特別重要。對于與個人(家庭)收入水平相比價格較高的房價問題的解決,最好的辦法是提高個人(家庭)的收入水平而讓房價保持相對穩定。

    從長期來看,開征房地產稅的國家都經歷了房價持續上漲的過程,房地產稅從長期來看不會讓房價下跌。從國際上看,房地產稅通常以評估價為基礎征收,地方政府通常也沒有動力讓房價下降。2011年1月28日重慶和上海兩市試點的個人住房房產稅,雖然不是標準意義上的房地產稅(不是以房地產的評估價值為基礎征收,也不是普遍征收,而只是對一小部分住房征收),但從試點以來,兩市房價也是持續上漲的。

    房地產稅的支付能力問題

    中國目前的情況很特殊。住房來源的多樣性,決定了房地產稅開征所帶來的影響不同于一般市場經濟國家。購買商品房,通常是個人(家庭)有了購買力之后才會買,但中國有相當部分的商品房是從福利房轉化而來的,業主擁有住房所支付的貨幣相對于當前的房價基本可以忽略不計,現在價值百萬千萬元以上的住房可能只是花了幾萬幾十萬元就得到了。沒有商品房的購買力,卻擁有了商品房,而且在獲得商品房之后,他們的收入水平并沒有跨越式上升,結果是住房評估價與個人(家庭)的收入之比嚴重不合理。

    且不說這些福利分房的受益者。十多年前購買商品房,所支付的總價較低,但過去的十多年,房價快速上漲,買房者的收入水平如果沒有同步上升的話,他們同樣面臨一個問題,即住房評估價與個人(家庭)的收入之比嚴重不合理。在北京西北四環,十多年前一平方米五千元左右的價格,而今可能超過一平方米十萬元,如果個人(家庭)收入沒有跨越式上升,那么情形與福利分房的差不了多少。

    以上兩個群體有多少人,所涉住房面積和評估價有多大,都是必須注意的問題。這樣的群體屬于即使很想支付房地產稅,也可能面臨沒有能力的約束。他們的問題是,也愿意支付稅收,但確實支付能力有限。

    經常會有人提議,給每個人一定面積的免征額,以換取房地產稅的開征。問題是,不同地區的住房價格差異很大,同是一平方米,市中心與遠郊區的價格差距可能達到二十倍以上,這樣的設想只會帶來新的不公平。這樣的政策選擇對居住在市中心的個人(家庭)來說是一種優惠,但問題是,城市規劃的目標是要讓更多人居住在市中心嗎?我們沒有理由讓世世代代居住在市中心的個人(家庭)搬遷,但他們祖傳的住房評估價實在太高,他們的收入水平又很有限,這樣的問題如何解決?如果一個人(家庭)同時在市中心和遠郊區都有住房,那么究竟應該免哪里的面積呢?免面積的思路轉到免金額上來,例如給每個人30萬元的免征額,但新問題還是會出現,市中心的個人(家庭)會抱怨負擔還是很重。可見,無論是免面積還是面金額,都需要認真研究其中隱含的問題,未雨綢繆,做好對策。

    不少人只是用大城市思維來思考房地產稅開征問題,大城市特別是特大城市一個人(家庭)擁有一兩套商品房已經不容易,擁有多套住房的畢竟是少數,當然這不能排除擁有幾十套幾百套(座)住房的個人(家庭),因此以為免除一套兩套納稅就可以解決問題。實際上,在三四線城市,有三四套甚至更多住房的家庭不少,免除一兩套之后,他們還可能要繳納房地產稅。自住房地產本身不會有現金流(非自住房現在就有房產稅等多種稅要繳納),如果要納稅,業主可能就必須要出售住房,那么在當下經濟下行壓力較大的條件下,對房地產市場的影響也需要認真評估。

    不少人希望在房地產稅推出的早期,只是對少數住房課稅,如同重慶和上海,這不失為一種立法思路,也會大大緩解征稅的壓力。但問題依舊在那里,如果不是按照評估價征稅,那么這樣的房地產稅如何保證公平?如果按評估價征稅,那么業主能負擔得起嗎?有人會說,交不起可以先記賬,等去世后再算總賬,這種說法很不負責任,會將房地產稅開征導向稅收倫理問題。國人總是希望有點財富留給子孫后代,結果是人一死房子就要拍賣,顯然這對社會穩定是極其不利的,也不利于房地產稅立法的順利進行。

    我們不能為了征稅而征稅。在許多時候,我們需要回到房地產稅立法的初衷上來,我們到底是因為什么需要房地產稅的。能夠找的理由只有一個,為地方公共服務融資。為了讓房地產稅立法更加穩步,我們不能不考慮可能的各種社會反應。

    立法過程當成為一個重要的討論平臺

    房地產稅開征或立法消息,每次一出來,甚至是一有風吹草動,就有明顯的社會反應。房地產稅的預期問題不能不解決。房地產稅開征,在一定程度上有點像高高的堰塞湖,怎么防范化解風險呢?只有當人民能夠坦然面對,只有當人民能夠接受這樣的稅的時候,房地產開征的條件才會具備。經常會有人討論房地產稅開征的理由何在,土地在增值,房子在貶值,但地又不是自己的,稅基評估的是土地還是房子?要消除這些疑問,房地產稅立法中就必須對這作出回應。

    理性的做法是將房地產稅立法作為一個平臺,讓公眾可以充分地表達意見,畢竟開征房地產稅的目標不只是稅收收入本身,我們有更加宏偉的目標——人民的美好生活。只有在更有利于人民美好生活目標實現的前提下,房地產稅的開征才不是什么問題。 

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